Das Ende der Einreichungsfrist für die Einkommenssteuererklärungen ist in der Hausverwaltung immer wieder ein Zeitpunkt, zu dem Eigentümerinnen und Eigentümer nach den Hausgeldabrechnungen fragen. Dies ist immer auch der Zeitpunkt, wo wir als Hausverwaltung auf einen Irrtum hinweisen müssen, dass für die Steuererklärung auch die Hausgeldabrechnung des Jahres mit eingereicht werden muss, für die die Steuerklärung abgegeben wird. Wir möchten Ihnen dazu heute einen Hinweis auf die aktuelle Weisungslage des Bundesministeriums er Finanzen an die Obersten Finanzbehörden der Länder aus dem Jahr 2016 geben: Im Einkommenssteuerrecht gilt das Zufluss- und Abflussprinzip. Dabei gilt als Zufluss bzw. Abfluss immer die Abrechnung für das Jahr, über das im Jahr, für das die Steuererklärung gemacht wird, Beschluss gefasst wurde. Somit würde die Hausgeldabrechnung 2022, über die im Jahr 2023 Beschluss gefasst wird, in die Steuererklärung für das Jahr 2023 einfließen (Quelle: Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 09.11.2016 – AZ: IV C 8 - S 2296-b/07/10003). Auszug aus Rand-Ziff. 47 des Anwendungsschreibens des Bundesministeriums der Finanzen: Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlungen berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung. Soweit einmalige Aufwendungen durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können die Aufwendungen erst im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet, berücksichtigt werden. Wird eine Jahresabrechnung von einer Verwaltungsgesellschaft mit abweichendem Wirtschaftsjahr erstellt, gilt nichts anderes. Es ist aber auch nicht zu beanstanden, wenn Wohnungseigentümer die gesamten Aufwendungen erst in dem Jahr geltend machen, in dem die Jahresabrechnung im Rahmen der Eigentümerversammlung genehmigt worden ist. Für die zeitliche Berücksichtigung von Nebenkosten bei Mietern gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.

Die galoppierenden Energiepreise zwangen die Politik, zumindest zu versuchen, die Endverbraucher zu entlasten. Längerfristig soll das durch die Gaspreisbremse geschehen, kurzfristig durch eine einmalige Entlastung bei den diesjährigen Heizkostenabrechnungen. Dieser Teil des Entlastungspaketes ist auch verknüpft mit dem Begriff des Dezember-Abschlages, der den Verbrauchern erlassen werden soll. Die Als Verwalter werden wir nach Vorlage der genaueren Informationen der Energieversorger auch alle Eigentümerinnen und Eigentümer über die individuellen Auswirkungen informieren. Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) sowie in der vom BMWK herausgegebenen Informationsbroschüre .

Was regelt die neue Heizkosten-Verordnung seit dem 01.12.2021? Am 21.12.2018 ist im Amtsblatt der EU die Richtlinie 2018/2002 zur Änderung der Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz verkündet worden. Hiermit soll erreicht werden, dass die Mitgliedstaaten geeignete Maßnahmen ergreifen, um den Energieverbrauch einzusparen. Die Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie soll durch die Änderung der Heizkostenverordnung, welche am 01.12.2021 in Kraft getreten ist, erreicht werden. Die wesentlichen Änderungen sind: 1. Fernablesbarkeit der Ablesegeräte (§ 5 HeizkostenV) Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Heizwärme und Warmwasser), welche nach dem 01.12.2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein und dabei den Datenschutz gewährleisten. Dies gilt nicht, wenn nur einzelne Geräte getauscht werden. Bis zum 31.12.2026 müssen alle Geräte fernablesbar sein, es sei denn, im Einzelfall ist es technisch nicht möglich oder nur mit einem unangemessenen hohen Aufwand durchführbar. Ab dem 01.12.2022 dürfen nur Systeme verbaut werden, die interoperabel sind, so dass bei einem Wechsel des Wärmemessdienstleisters, dieser auch die Möglichkeit hat, die Daten anderer Ablesegeräte zu ermitteln. Die Erfassungsgeräte müssen sicher an ein zertifiziertes Smart Meter Gateway (SMGW) angeschlossen werden können. 2. Unterjährige Verbrauchsinformationen (§ 6a HeizkostenV) Ab dem 01.01.2022 hat der Nutzer einen Anspruch darauf, jeden Monat über den Verbrauch an Heizenergie für Heizung und Warmwasser für seine Nutzungseinheit informiert zu werden, sofern bereits fernablesbare Verbrauchserfassungsgerät installiert wurden. Dies wird in der Praxis nur schwer zu erfüllen sein, wenn nicht bereits SMGW taugliche Geräte eingebaut sind. Auf welcher Basis der monatliche Verbrauch an Heizenergie ermittelt werden soll, ist ebenfalls noch ungeklärt. Grundsätzlich können die Verbrauchsinformationen dem Nutzer elektronisch (Emails, etc.) oder über das Internet (Web-Portal) vom Wärmemessdienstleister oder dem Verwalter mitgeteilt werden. Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften: Zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem Mieter besteht in der Regel kein Vertragsverhältnis und somit keine Verpflichtung Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Jedoch muss die WEG die Verbrauchsinformationen den einzelnen Miteigentümer*innen liefern. Bei vermieteten Objekten ist grundsätzlich der Vermieter – gegebenenfalls vertreten durch seinen Miet- bzw. Sondereigentumsverwalter – zur Erfüllung der Verbraucherinformationen an die Mieter verpflichtet. Festzuhalten bleibt hier, dass bei der erst am 05.11.2021 im Bundesrat beschlossenen Novellierung der Heizkosten-Verordnung nicht berücksichtigt wurde, dass die Wärmedienstleister noch ausreichend Zeit haben müssen, um die geforderte unterjährige Verbrauchsinformation umzusetzen. Gerade auch durch aktuelle Lieferprobleme bei Chip-Herstellern bedeuten eine große Herausforderung in der Branche. Als Verwalter haben wir für die von uns verwalteten Objekte mit den Dienstleistern bereits Gespräche geführt und werden von dort stets mit neuen Informationen versorgt, wann eine Umrüstung der jeweiligen Liegenschaften möglich sein wird. Wir werden die jeweils betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer dann jeweils zeitnah informieren. Wir möchten an dieser Stelle auch noch darauf hinweisen, dass die Umsetzung dieser neuen Regelungen auch mit höheren Kosten verbunden sein wird, die nach den aktuellen Regelungen auf die betroffenen Nutzer umlagefähig sind. Wir können nur an alle Betroffenen appellieren: haben Sie Geduld!

Seit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 01.12.2020 hat der Gesetzgeber es generell ermöglicht, "...dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können" (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Mietrecht: Kosten für Entfernung von Sperrmüll sind umlagefähig Sehr zum Ärgernis vieler Bewohnenden in einem Wohnhaus ist es, dass Sperrmüll, wie z.B. eine Waschmaschine, ein Sofa, einfach im Treppenhaus abgestellt wird. Dabei ist es doch so einfach, bei der Stadtverwaltung oder den städtischen Abfallentsorgungsbetrieben anzurufen und eine Abholung zu beauftragen. In vielen Städten ist das Abholen von Sperrmüll sogar kostenlos. Planlos abgestellter Sperrmüll in Wohnhäusern birgt gleich zwei Probleme: Werden die Gegenstände achtlos im Treppenhaus abgestellt, besteht Lebensgefahr! Denn die kleinste Unachtsamkeit kann dazu führen, dass sich die Gegenstände entzünden un in Kürze das gesamte Treppenhaus verraucht ist. Treppenhuser sind Fluchtwege! Die Entsorgung durch den Hausmeister bedeuten zusätzliche Kosten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil bereits im Jahr 2010 (Urteil vom 13.01.2010 - AZ: VIII ZR 137/09) entschieden, dass Vermieter die Kosten, die ihm durch die Beseitigung achtlos abgestellter Gegenstände auf alle Mieter umlegen darf. Daher unser dringender Appell: Verhalten Sie sich gegenüber Ihren Mitbewohnenden sozial. Entsorgen Sie Sperrmüll auf dem vorgsehenen Weg über die Stellen, die in Ihrer Stadt dafür zuständig sind.

BGH: Wohngebäudeversicherer hat nicht für Nässeschäden aufgrund undichter Fuge einzustehen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 20.10.2021 (AZ: IV ZR 236/20) entschieden, dass eine Dusche als Ganzes ist keine mit dem Rohrleitungssystem verbundene Einrichtung ist und der Wohngebäudeversicherer nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand einzustehen hat. Bisher war es in der Praxis oft der Fall, dass durch den Wohngebäudeversicherer die Nässeschäden, welche durch undichte Fugen an einer Wanne oder in einer Dusche entstanden sind, übernommen wurden. Dies ist zukünftig sehr fraglich. Im vorliegenden Fall ging der Versicherungsnehmer davon aus, dass die Schäden übernommen werden müssen, da der Versicherer durch die allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (Teil A § 3 Nr. 3 VGB 2008), Schäden, die durch bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden, übernehmen muss. Die Rechtsprechung war bisher jedoch nicht einheitlich. Nach dem BGH-Urteil bleibt der Versicherer leistungsfrei, weil Wasser nicht aus einer der Quellen in Teil A § 3 Nr. 3 Satz 2 VGB ausgetreten ist. Wir empfehlen Ihnen als Wohnungseigentümer*in diesen Schadensfall mit Ihrer Hausrat- und Haftpflichtversicherung zu besprechen und eine Regelung zu finden. Noch besser wäre es, wenn ein Leistungsfall gar nicht erst eintritt. Dies kann verhindert oder reduziert werden, wenn elastische Fugen regemäßig gewartet bzw. gepflegt werden. Grundsätzlich sollten solche Fugen nach ca. drei Jahre erneuert werden. Bei Wohnungseigentumsgemeinschaft liegen diese Fugen in der Regel im Sondereigentumsbereich und somit direkt in der Verantwortung der jeweiligen Sondereigentümer. Sollten Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, prüfen Sie regelmäßig die Fugen und verpflichten Sie Ihren Mieter, er möge Sie umgehend unterrichten, wenn er feststellt, dass Ablösungen stattfinden. Als Verwalter lassen wir für die von uns verwalteten Objekte, alle Wohngebäudeversicherungen aktuell überprüfen. Diesen Text finden Sie im aktuellen Eigentümerbrief auch zum abspeichern in Ihren Unterlagen.

Steuererklärung für neue Grundsteuer muss von Juli bis Oktober abgegeben werden. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes erklärt. Ausschlaggebend für das Urteil waren die steuerlichen Ungleichbehandlungen von Grundvermögen aufgrund über einen langen Zeitraum nicht durchgeführter Aktualisierungen der Besteuerungsgrundlagen. Deshalb musste der Gesetzgeber die Grundsteuer reformieren, um das Steueraufkommen für die Kommunen verlässlich zu sichern. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Frist für die Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019 gesetzt. Dem ist der Bundesgesetzgeber mit dem Ende 2019 verabschiedeten, sogenannten Bundesmodell nachgekommen, welches bundesweit gilt, sofern ein Land nicht von der im Gesetzgebungsverfahren durchgesetzten Möglichkeit Gebrauch macht, eine Öffnungsklausel zu nutzen und ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen. Das neue Grundsteuerrecht findet ab dem 1. Januar 2025 Anwendung. Die Umsetzung des Bundesmodells in Nordrhein-Westfalen erfolgt ohne ein eigenes Gesetzgebungsverfahren. Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Ver­walter. Damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen, sollen die Steuerklärungen bereits vom 1. Juli bis Ende Oktober 2022 abgegeben werden. Die Erklärungen sind dem Finanzamt elektronisch per ELSTER zu übermitteln. Von den Eigentümerinnen und Eigentümern werden nur relativ wenige Angaben benötigt, wie zum Beispiel bei Wohngrundstücken, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr. Angaben zum Bodenrichtwert werden über das Bodenrichtwert-Inforationssystem (BORIS-D) zur Verfügung gestellt. Wichtig: Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen (eine separate, individuelle Mitteilung erhalten die betroffenen Eigetümerinnen und Eigentümer nicht). Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1.7.2022 kostenfrei über die Steuer-Onlineplattform "ELSTER" eingereicht werden. Hierfür wird ein Benutzerkonto benötigt. Falls Sie bereits ein Benutzerkonto, zum Beispiel aufgrund Ihrer Einkommensteuererklärung besitzen, können Sie dieses auch für die Übermittlung Ihrer Feststellungserklärung nutzen. Andernfalls können Sie das Benutzerkonto bereits jetzt unter www.elster.de beantragen.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten. Zum 1. Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten. Wir stellen unseren Kunden nachfolgend eine Synopse der Änderungen zur Verfügung. Diese Synopse wurde durch den Verband der Immobilienverwalter (Nordrhein-Westfalen) erstellt.

Neuerung im Maklerrecht ab dem 23.12.2020 Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl I, S. 1245) sind seit 23.12.2020 Änderungen für ab diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge in Kraft getreten. Was hat sich geändert? Formerfordernis (Textform) für Maklervertrag, der sich auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bezieht (§ 656a BGB n. F.) Gebot der hälftigen Teilung der Maklercourtage (§ 656c Abs. 1 S. 1 BGB n.F.) Zwingende Geltung der unentgeltlichen Tätigkeit für eine Vertragspartei wirkt auch gegenüber der anderen Vertragspartei (§ 656c Abs. 1 S. 2 BGB n. F.). Verbot der vollständigen Überwälzung der Maklercourtage auf eine Vertragspartei (durch Maklerprovisionsklauseln) (§ 656d BGB n. F.)